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「シティハウス目黒ザ・グランド」で検証するマンション選びのセオリー

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都心のマンション市場は、相場高止まりが依然続く。このような市況下で注意しなければならないのは、他でもない物件選びの「条件」である。「資産性」はもちろんのこと「そこで暮らす楽しさ」をしっかりと見定める必要があるだろう。さらに、これからは購入を決断する際に「計画的な資産形成」の観点が欠かせなくなる。これについては、後半で詳しく解説することにしよう。

春の「目黒川」
春の「目黒川」

「シティハウス目黒 ザ・グランド」の資産性

今回取材した物件は「シティハウス目黒 ザ・グランド」。JR山手線「目黒」駅徒歩10分、地上16階建て、総戸数83戸。乗り換え沿線の東急目黒線は、白金高輪駅経由で地下鉄南北線と都営三田線に相互乗り入れする。その意味で、山手線のなかでも「目黒」は利便性の高い駅のひとつともいえる。したがって、同マンションは『住みたい街ランキング』上位の常連でもある「目黒」にあり、かつ「山手線駅から徒歩10分圏内」という資産的に優位な条件を備えた物件だ。

次に、売主が大手デベロッパー「住友不動産」であることに着目したい。一口に大手といっても、特徴は異なる。同社のそれは、何といっても外観とエントランスに殊更こだわるモノづくり。ともに建物の「第一印象を左右する」要素だ。これこそ(立地以外の)資産価値につながると捉え、同業他社よりもいち早く力を入れてきた。「シティハウス目黒 ザ・グランド」では、大規模でないにもかかわらず、その特長が存分に発揮されていると感じた。

エントランス(取材協力:住友不動産)

例えば、上掲のエントランス画像。スタンド照明奥の壁面は(一部)二層吹き抜けで、一面の背の高いガラスから光を採り込んでいる。ホワイトレザーのソファが、ダークな設えの空間に浮かび上がるような演出である。間接照明と水平/垂直の強調を加えることで瀟洒な高級感を醸し出す。メンテナンスコストを抑制しながらこうしたデザインが徹底できているのは、自社の商品企画ノウハウが優れているからに他ならない。住む人は、経年とともにその質実を思うことだろう。

専有部も「らしさ」が存分に感じられる。抜け感ある景色を堪能できるバルコニーの設え。窓の大きさと開き方の選択。内装材のグレード感。汎用性のあるインテリアカラー。外から見られることを意識した「外観デザイン」と「居住性」の両立(樋の隠し方やタイルの張り方)など見どころは多い。興味のある方はぜひ実際に足を運んで該当箇所を確認してほしい。

都市と自然を満喫できる暮らし

資産価値偏重の昨今、つい見落としがちなのが肝心の「暮らし」である。今回の場合、どちらかと言えば、この魅力が際立っている。以下、3点に絞って解説する。

春の「目黒不動尊」
春の「目黒不動尊」

1点目は、都市の利便と豊かな自然が身近に感じられるロケーションであること。近年おしゃれなカフェやショップが増えた中目黒、さらに代官山、恵比寿といった街が徒歩圏に。春には大勢の花見客で賑わう目黒川(徒歩3分)、広大な林試の森公園(徒歩13分)は都心にあって貴重な空間だ。大鳥神社(徒歩3分)や目黒不動尊など神社仏閣も程近い。特筆すべきは徒歩1分の「目黒区民センター」。図書館、屋内プール(25m)、屋外50mプール(夏季のみ)、スタジオ付きトレーニング室はマシンも充実した、じつに利用価値の高い施設だ。運動ついでにランニングコースも触れてみよう。信号の少ない目黒川沿いを使えば、西郷山公園(代官山)経由や林試の森公園回遊コースなど5~10キロの手ごろなプランに事欠かない。四季、街、施設、スポーツなど年中楽しめる場所が目黒二丁目であろう。

2点目に、交通アクセスの良さがある。前述のJRや地下鉄はもとより、この場所は「車移動」も都合が良い。最寄り駅より近い停留所から「バス交通」を使いこなせば(乗り換えも含めると)渋谷、恵比寿、五反田、三軒茶屋、二子玉川といった街へのアクセスが自在。マイカーなら、新宿や品川への出やすさを実感するだろうし、東名高速や山手トンネル経由の関越自動車道への乗り入れも驚くほどスムーズであることに気付くだろう。遠出へのストレスが少ないポジションといえる。

3点目に、景観の向上が期待できること。山手トンネル開通に伴い、ここ数年山手通りはその景観が劇的に良くなっている。電線類の埋設化にはじまり、歩道の拡張、インターロッキングブロック化、自転車通行帯の導入、停車所や右折レーンの設置、並木整備等々。排ガス規制に加え、ハイブリッド車や電気自動車の普及も相まって幹線道路沿いの不動産は利用価値が将来高まるとみている。さらに2020年大会で加速された都の道路事情の改善、とくにタイヤ摩擦音が低減するアスファルトの導入などはその恩恵をダイレクトに享受できる場所といえるだろう。

リセールバリューより資産形成

ここ数か月、徐々に後退し始めてきたように思える「マンション暴落説」。新築マンションは供給戸数の減少、止まない都市部への人口流入、税制改正による節税対策としての区分(マンション)所有需要の膨張、そして超低金利、とファクト的には「下がる要因が見当たらない」からだろう。もし、五輪後に価格調整があったとしても、それは局地的にとどまるとみている。現時点で市場全体を覆うリスクがあるとするならば、かつてのサブプライムローン問題のような世界的金融危機ではないだろうか。

では、どう行動すればよいか。上記に挙げた2点「資産性」と「暮らしの充実」を備えた物件を買って「資産形成として」試みるのが有効な選択肢の一つではないだろうか。そもそもリセールバリューという言葉に多くの人がとらわれ過ぎている。「購入価格<売却価格」になることを狙って成功した人は多くない。いたとしても、それは「たまたま」に過ぎない。それよりも、資産を持ちたいなら今の「超低金利」にしっかりと目を向けたほうが賢明だ。

下のグラフ(横棒)は、現在の変動金利「0.418%」と十数年前のフラット35「3.0%」、それにバブル時の「5.5%」毎月返済額を比較したもの。試算は「シティハウス目黒 ザ・グランド」5,780万円(38.37m2/8階角住戸)を頭金578万円(物件価格の10%)、住宅ローン融資5,202万円を元利均等35年返済で試算したものである。

現在の金利(0.418%)なら18,120円のコスト(金利)で115,039円(元本)が自分の資産に置き換わる。これが金利3.0%の場合、比率が大きく逆転し、130,050円のコストで70,149円しか資産にならない。バブル期の金利水準に至っては、毎月返済額が現在の倍以上(28万円弱)で、4万円強を資産にするのに、6倍近くの金利を負担しなければならなかった。今にすれば信じられないことのようだが、当時はこれを利用するしかなかったわけだ。

下のグラフ(縦棒)では、完済時の金利総額を比較。バブル期は借入額(5,202万円)を上回る金利負担(6,531万円)が必要だったが、現在なら391万円で済む。物件価格とともに、金利がいかに資産形成に影響を与えるか。それが理解できるはずだ。

では、マンション購入検討者の方々が住み替え(または売却)のひとつの目安にする「10年」で区切ってみるとどうなるか。

10年後、5,202万円の住宅ローン残債は「3,793万円」まで減少。その差(元本返済分)「1,409万円」が自分の財産になったわけだ。購入時の頭金578万円を足して計1,987万円。

では、売ると仮定した場合、値段をかなり悲観的にみて「買ったときより20%下がった」としたら。まず、思い浮かぶ計算式は「(5,780×20%=4,624万円)-5,780万円=▲1,156万円」かなりの損失をイメージするはずだ。しかし、現実には、そんな大金を失うわけではない。ローン残債を売却代金で相殺して、手元には831万円の現金が残る。これは頭金に充当した額より多い。もし、毎月返済額を家賃に見立てるなら、578万円の貯金が831万円に増えたことになる。

幸いにも「買ったときと同じ金額で売れた」としたら。手元には1,987万円のお金が残る計算になる。管理費や修繕積立金、所有にかかる税金などは一切考慮していないものの、超低金利がいかに効果的かはお分かりいただけたのではないだろうか。賃貸に住めば1円も戻ってこない。資産形成の観点で、住まいにかかるお金を貯蓄として考えるには、これほど有利な環境はない、そう断言したい。ポイントは、売却想定時の残債とその時点の相場観をどう読むか。だが、もっと永く住むつもりなら、その必要性自体が薄まる。

コンパクト需要の高まり

最後に、コンパクトマンション市場について触れておきたい。下のグラフは、今後日本の世帯人数がどのように変化するかを示したもの。「夫婦と子」が低減傾向にある中、「単独」「夫婦のみ」「ひとり親と子」といった1人、2人などの少数世帯が増加する予測が出ている。これから持ち家は100m2~200m2クラスの一戸建て需要よりも、下は20m2台~上は80m2程度のマンション需要が相対的に高まると推察する。

住友不動産は、2015年から中目黒、目黒界隈で「シティタワー目黒」「中目黒レジデンス」「中目黒テラス」「中目黒ステーション」「目黒ツイン」そして「目黒グランド」と6物件を供給。上記データにみる需要の変化を実感しているはずだ。モデルルームに出向かれる際は、こうした市場の動向を販売員からヒアリングしてみるとよいだろう。資産価値の期待感を身近に感じ取れる良い機会になるに違いない。

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