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公示地価「6年連続5%超上昇」は港区のみ

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 地価は、何によって変動するのか? ここでは公示地価の住宅地変動率と人口増減の相関を検証してみる。

地価変動と人口増減の相関

 下のグラフは、47都道府県を平成22年、27年比で人口増減率順に並べたものである。日本全体では、人口減少の局面に入っているが、増えている都県が8つある。増えている順に、沖縄県、東京都、埼玉県、神奈川県、福岡県、滋賀県、千葉県である。

 次に、棒グラフで公示地価住宅地の変動率を4年分加えてみると。人口が増えている8つの都県のうち、滋賀県を除く7都県で地価が上がっているのがわかる。人口が減少している道府県で、東日本大震災の影響と思われる宮城県と福島県を除けば、人口の増減と地価の変動は総じて強い相関があることがわかる。

23区で最も人が増えたのは「中央区」

 同様に、東京都の市区町村を見てみよう。人口増減は期間を延ばし、平成17年、同30年比を加え、この増減率順にX軸上に並べた。公示地価住宅地変動率も6年分のデータを抽出。

 平成17年、同30年の人口増減率は、中央区、千代田区、港区と都心3区がベスト3にランクイン。増加率は順に、62.46%増、49.49%増、37.28%増である。成熟都市において、13年間で60%超も人が増えたことは都市政策の賜物という他ないだろう。過去記事「マンションの資産価値を考える上で大切な3つのこと」参照

 ちなみに地価が最も上昇したのは、平成28年の中央区で「9.7%上昇」と二ケタ近い伸びを記録している。次いで、同年千代田区「9.4%」、平成26年中央区「8.7%」、平成31年荒川区「8.6%」の上昇となる。逆に人口が最も減っているのは青梅市。地価の下落が大きかったのは、平成31年青梅市-1.0%である。

安定して地価が上昇しているのは「港区」

 6年を通じて、公示地価(住宅地)が5%超上昇したのは、港区のみ。最高は平成28年「6.3%」と7%を超えた年は一度もないが、中央区、千代田区がそれぞれ「2.2%」「3.3%」と6年間で最少数値のときでさえ、「5.3%」の伸びを記録。安定して高い水準での上昇変動を継続している。

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