晴海フラッグの流通市場は「常にライバルがいる」
10年後なのか、もっと先なのか。売却を意識して選ぶとなると「流通市場」をイメージしなければなりません。晴海フラッグの場合、他の晴海アドレスや勝どき、豊洲など近接エリアを考える必要はないでしょう。「晴海フラッグ」のなかでのライバルを意識すればよいと思いますし、その一点に集中すべきでしょう。
分譲戸数は4,000戸超。これは山手線内側最大級「広尾ガーデンヒルズ」の約4倍にあたります。現地近くに店舗を構える仲介会社の話によれば「好景気のときで5戸前後。不況時は20-30戸ほどが常時売りに出されていました」。
取材からかなり時間が経ち、現在では少し様子が異なるかもしれないが「実需の住み替えを目的とした流通市場」はとても参考になるものでした。具体的には市場規模と売れ方の傾向です。
市場規模は、総戸数（分譲戸数）の1%～2％が年間の成約件数と仮定します。晴海フラッグなら、ざっと40-80戸。入れ替わりながら、50-100戸程度の売り出し物件が年間のマーケットに存在していると見て良いのではないでしょうか。つねに1棟程度のマンションが売りに出ている状態。「それくらい同じ敷地内に多くのライバル（競合）が存在する」といっても良いかもしれません。
では、その中で、どの住戸が選ばれやすいかをイメージします。
（ちょっと長くなりましたので、明日以降に追記します。）2020/2/9
「昨日の続き」記事をアップしました。2020/2/10
＜参考動画＞