なぜ、新築マンションの「早期完売」ラインナップが参考になるのか?

わかりにくくなったマンションの市況

 いまから思えば、デフレの時代は本当に市況が理解しやすかったです。時間とともに資産が目減りするわけですから、「早く売ること」がデベロッパーの命題。相場のど真ん中に値付けをした場合、用地仕入れ担当も企画も営業も管理部門(財務ですね)も「即日完売」を何より誉れとしました。不動産経済研究所が毎月発表する初月契約率で「市況の好不調が判断(目安は70%)」できたわけです。

 しかし、インフレになると企業(売主)やその株主は「時間を使ったほうが利益が最大化する可能性は高い」と考えるようになります。初月契約率は案の定下落、2020東京大会を1年後に控えた2019年下半期からは落ちるところまで落ちてしまったという印象です。2019年12月こそ60%台(61.3%)をキープしましたが、その前月(11月)は55.2%、さらにさかのぼると42.6%(10月)、56.8%(9月)です。リーマンショック前後の最低値が52.7%(2008年1月)ですから、いかに「売れていない」かがわかります(ちなみに2019年年間では62.6%)。しかしながら、販売単価は上がり続けています(2019年年間販売単価は87.9万円/m2で前年比1.2%増、7年連続の上昇)。大手デベロッパーの業績は史上最高を続けていて、新築分譲マンションは売れていなくとも「在庫を抱え込んでしまった」という負の概念とはとは異なるように見受けられます。供給戸数が低水準でもあるため、経営体力のある大手寡占状態である限りは相場崩落はないとみているのではないでしょうか。現況および今後の展開は表面上わかりにくい市場動向が継続しています。

参考サイト:新築タワーマンションの売れ行き鈍化

 “売れ行きは良くないが「オリンピック後暴落説」の信憑性は疑わしい”。購入検討者はそんな思いではないでしょうか。この先どうなるのか、どんな物件を選べば失敗しないか。例えば「たしかに駅近人気は鮮明。だが相場に比べるとものすごく高い。本当に大丈夫か?」等と。

相場観を養うには完売した(好調)物件の売値を知ること、立地特性を見誤らないためには完売した物件の顧客属性を知ること

 不動産業界のプロは、売買が成立した事実にしか関心を示しません。いくらで売れたか、誰が買ったか、何のために買ったかを注目します。仲介物件であれば、売主はなぜ売るのか、なぜ自分のところに情報が来たのか等の事実に目を向けます。

 当然のことながら「相場とは売りと買いが一致する値」です。したがって、まず相場観は「完売した物件の売値」で統一しなければなりません。売出中の価格(単価)はひとつの目安に過ぎないのです。

 次に、誰が買ったかを知ることが重要です。一般の方はこれが困難だと思われます。ひとつの参考にしていただきたく、ヒット商品と名付けて早期完売した情報をデベロッパーから提供してもらい公開しています。顧客属性を知ることで相場の安定感や伸びしろをイメージすることも可能です。立地特性はそのようにして学んでいきます。

新築分譲マンション「早期完売」ラインナップ

(随時更新)

■中央区
プラウド日本橋久松町

■文京区
パークコート文京小石川 ザ タワー

■渋谷区
プラウド恵比寿ヒルサイドガーデン
ザ・パークハウス アーバンス 渋谷
ザ・パークハウス 恵比寿

■台東区
ザ・パークハウス 浅草

■品川区
ザ・パークハウス 大井町ゼームス坂

■練馬区
ザ・パークステージ 下石神井

■埼玉県和光市
ザ・パークハウス 和光市

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