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物件

「ザ・パークハウス オイコス 鎌倉大船」取材レポート

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「ザ・パークハウス オイコス 鎌倉大船」(売主:三菱地所レジデンス他)は、JR東海道線他「大船」駅から徒歩8分、地上7階建て、全401戸の分譲マンションである。2,500件を超える反響と約800件のモデルルーム来場を経て、第1期分譲が終了(2018年12月25日時点)。2019年1月5日時点の先着順住戸は43戸(公式サイトより)。2018年12月下旬に取材した内容をもとに、鎌倉市最大級のマンションの「どこが魅力なのか」をまとめた。

市場評価トップは「大船」駅の利便性

来場者および契約者の同物件に対する評価のトップは「大船」駅の交通利便性だった。JR東海道線、JR湘南新宿ライン、JR京浜東北線・根岸線、JR横浜線・根岸線、JR横須賀線、湘南モノレール、計6路線を使える交通アクセスの良さがもっとも票を集めたわけだ。とくに同市内の「海に近いエリア等からの住み替え希望者」は殊更この点を評価したという。

JR東海道線なら「横浜」駅まで15分。「品川」駅まで32分。「東京」駅まで41分。丸の内・大手町や(湘南新宿ラインなら)新宿をはじめとするビジネス街へのダイレクトアクセスが可能だ。さらに、2027年開業予定リニア中央新幹線は革新的な移動手段になると思われるが、そのメリットを享受しやすい拠点といえる。品川アクセスの良し悪しは今後マンション市場で日増しに注目度が高まるとみている。

模型コーナー

「永住」に耐え得る居住価値

主観的評価として挙げたいのは、他でもない「居住性の高さ」である。アベノミクス来の地価およびマンション価格の高騰は、分譲マンションにおける専有面積の縮小化傾向をもたらした。いわゆる圧縮プランというものだ。

ミニバブル前、デフレ過程において首都圏新築マンションの平均専有面積は75.38m2(2005年)まで拡大していた。これが2018年上半期集計では67.05m2まで下がった。▲8.33m2は、畳数にして約5.1畳。洋室ひとつ分が消えた計算になる。神奈川県は76.97m2(2005年)が70.54m2(2018年上半期)に。▲6.43m2は同約4畳分。居住性は十数年の間にかなり低下してしまったと言わざるを得ない。データは不動産経済研究所調べ

モデルルーム(リビングダイニングルーム)
モデルルーム(リビングダイニングルーム)

「ザ・パークハウス オイコス 鎌倉大船」最大の特長は、平均専有面積が77m2確保されている点にある。すべての間取りタイプに「WIC(ウォークインクロゼット)」2つに「納戸」が付く。収納率は12.5%を誇るが、分母である専有面積が広いことを考慮すれば、大方のオーナーが頭を悩ます「収納不足」問題をクリアできそうだ。永住に耐え得る住空間を備えているといえるだろう。

さらに、モデルルームでは広さもさることながら、開放感の高さとカスタマイズプランに注目した。それぞれ解説すると。

「開放感の高さ」は具体的に3つ。ひとつは、バルコニーの奥行きが2mしっかりとれていること。室内から見る場合と実際に出てみたときの違いが印象に残った。この点に関しては、完成したら「想像以上」と思う。ふたつめに、センターオープンサッシュが採用されていること(一部タイプ)。平らな天井と相まって、広々とした空間を体感できる。みっつめに、通風採光に優れている点を挙げておきたい。動線上リビングダイニングから独立した2つの洋室は少し大きくなった子どもにとっても居心地の悪くない空間になるだろう。開放廊下は、好みが分かれるところとは思うが、それをメリットに感じる人にとって、バルコニーと逆側の洋室さえ柱の出っ張りが抑制されている点や 収納扉も極力壁と面一になったスクエアな室内は、 すっきりとしていて家具も収まりやすい居室構成で「どこにいてもストレスを感じにくい」に違いない。一見よくある間取りプランに見えるが、7m2程度のゆとりがもたらす効用を十分活かしている。

モデルルーム(ウォークインクロゼット)
モデルルーム(ウォークインクロゼット)

カスタマイズプラン「オイコス・セレクト」は(詳しくは物件公式サイトをご覧いただきたいのだが)、建築費高騰の折、そして資産価値偏重のご時世のなか(つまり、供給サイドも消極的になりがちで、顧客も売却を見越し自分仕様に替えることをためらう傾向が強いなか)、永住志向者にとってはありがたいシステム。これも、共用廊下側の洋室1と2にメニューが用意されている点が良い。収納のあり方は、本来ライフスタイルにつながるもので、個々に理想が異なるはず。住んだ後の満足度を引き上げるしくみに他ならない。

三菱ブランドと長谷工のノウハウ

首都圏の新築分譲マンション供給戸数は、十数年続いた8万戸前後の大量供給から、リーマンションショック(2008年)を機に減少に転じた。2015年以降、市場規模(戸数)が半減したにもかかわらず、施工シェアを伸ばしたのが、長谷工コーポレーションである。その背景には、それまで十分に取り込めていなかった財閥系大手4社(三井、三菱、住友、野村グループ)の取引を拡大できたから。

長谷工コーポレーション施工のマンションの特徴は、用地情報からデベロッパーに持ち込むこと。これを「長谷工スキーム」という。大手マンションデベの受注は、一般的に設計・施工のみ。同社ではこれを『逆輸入』と呼んでいるが、大手シェアが高まったことから、「この比率が7割になった」(長谷工コーポレーション 代表取締役会長 大栗育夫氏)。「長谷工スキーム」ではないのに、なぜ大手からリピート受注がくるのか?背景には「長谷工のマンションはクレームが少ない」実績を築けたから。

「2008年のリーマンショックで得意先15社を失った」(同氏)。このときの施工シェア(首都圏分譲マンション戸数ベース)が20.7%。以来、戦略的に大手を取り込んだ結果、2017年34.5%まで占有率を拡大。総戸数200戸以上の大規模マンションに限っては5割を超える。

三菱地所グループの技術力は、ある程度マーケットに浸透していると思われるが、それに比すれば、長谷工の上記実績は認知がまだ低い気がする。三菱と長谷工の組み合わせは長期メンテナンスを考慮した質の高い建物になる確率が高い。「オイコス」ブランドの言語化は、両社にとってこれからのテーマといえるかもしれない。

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