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マンション価格を押し上げた相続税改正

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相続税改正の影響

2015年1月1日より、相続税の基礎控除額は4割圧縮された。それまでは「5,000万円+相続人一人当たり1,000万円」だったものが、「3,000万円+相続人一人当たり600万円」になったのである。

下のグラフは、国税庁公表「相続税課税割合の推移」である。2015年の法改正を境に、相続税の課税割合は4パーセント超の水準から、倍の8パーセント超のレベルに引き上がった実態が確認できる。

相続税の課税割合
相続税の課税割合

マンション価格指数上昇の起点

一方、節税効果が期待できる不動産市場にはどのような影響を与えたか。下のグラフは、国土交通省が発表している不動産価格指数である。このデータは、不動産を種別に、物件ごとの個の差を考慮せず、同一品質とみなしたうえで市場動向に従って価格の変化をとらえたもの。

不動産価格指数
不動産価格指数

マンション(区分所有)が他を引き離して上昇している様子が伺えるが、注視すべきはその起点である。相続税改正は、2015年1月1日に制度改正がなされたわけだが、その公布は2013年3月31日であった。ちょうど黄色(マンション)のグラフが切れ上がるタイミングとピタリと一致する。

改正がはじまる前にマーケットが反応した。それだけインパクトが強かったということだ。

「実勢価格-評価額」差が大きいほど効果的

相続税対策として、より効果的な物件は「実勢価格>評価額」の差が大きいこと。土地の持分比率でいえば、一戸建てよりマンションの方が面積(持分)は小さくなる。とくに容積率が高く(高層に)なるほど小さく、逆に実勢価格は、眺望の付加価値が加味される分、高くなる。タワーマンションが節税対策として期待されるのは、こうした区分所有建物特有の事情からだ。

階層に応じて評価額の見直しを行ったが、まだまだ(上と下の)市場価格差との乖離は市場実態の方が大きい。

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