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生産緑地「2022年問題」が住宅市場に与える影響度

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マンションセミナー後の質問で最も多いのが「東京五輪後の市場予測」。では、その次にくるのは何かといえば、はやり「生産緑地」(通称「2022年問題」)だろう。生産緑地が宅地し、供給過多(=相場下落)をもたらすのではないか、との懸念である。改正内容と実際の影響度を考えてみた。

なぜ、2022年なのか?

生産緑地とは、市街化区域内の「500m2以上の農地」を都市計画に定め、都市農地の計画的な保全を図る制度である。三大都市圏では、区域内農地は宅地並み課税が適用されるが、生産緑地に関しては※軽減措置が講じられる。※「固定資産税が農地課税」「相続税の納税猶予制度が適用」

2018年12月31日時点、全国で「60,408地区、12,525ha」が生産緑地に指定。

生産緑地は、都市計画決定から30年が経過した申出基準日以後、所有者が市区町村長に対し、いつでも買取の申出をすることが出来るようになる。制度がスタートした直後の1992年に指定を受けた生産緑地面積は、全生産緑地のじつに8割にあたるそうだ。それらが一斉に不動産市場に出回るようなことになれば、極端な供給過多を招き、相場が不安定になるのではないか。これが2022年問題の概略である。

制度改正「特定生産緑地」とは

そこで政府は、あらかじめ生産緑地法を改正(2017年6月公布)。買取申出が可能となる期日を10年間延長できる「特定生産緑地制度」を設けた。従来の生産緑地制度と同等の税制優遇が受けられ、10年後もさらに同期間の延長ができる。

また、面積要件も市区町村が条例を定めれば「300m2」に引き下げ可能とした※。さらに、生産緑地内で生産された農産物等を主たる原材料とする製造・加工施設、生産緑地内で生産された農産物等を販売する施設、生産緑地内で生産された農産物等を主たる材料とするレストランを建設可能施設に追加し、都市計画の方針として「営農継続」を明確化した。

これは、人口減少に伴い住宅戸数が充足していることに加え、生産緑地は身近な農業体験の場にもなり、災害時の防災空間にもなることから「インフラとして有効な利用の在り方」と定義したからである。

※一都三県の「面積要件引き下げ制定」状況(2019年4月末時点)

東京都:目黒区、大田区、世田谷区、杉並区、板橋区、練馬区、足立区、葛飾区、江戸川区、立川市、武蔵野市、三鷹市、府中市、昭島市、調布市、町田市、小金井市、小平市、日野市、東村山市、国分寺市、国立市、福生市、狛江市、東大和市、清瀬市、東久留米市、武蔵村山市、多摩市、稲城市、羽村市、西東京市、八王子市
埼玉県:さいたま市、川口市、越谷市、朝霞市、新座市、八潮市、所沢市、蕨市、志木市、富士見市
千葉県:流山市、柏市
神奈川県:横浜市、川崎市、相模原市、鎌倉市、藤沢市、茅ヶ崎市、伊勢原市、海老名市、平塚市、厚木市、大和市

関係エリアと想定ボリューム

では、実際に「どこに」「どれだけ」の生産緑地があるのかを東京都を例に見てみよう。

23区では、練馬区が最も多く185.4ha。次に世田谷区、江戸川区、杉並区と続く。東京都で見ると区部よりも市部が圧倒して多い。つまり、23区に限定していえば、2022年問題が不動産市場に影響を与える立地は限定されており、その度合いも個別性が高いことがうかがえる。

次に、特定生産緑地制度を活用する意向がどれだけあるのかを見てみる。

国土交通省が実施した「練馬区、世田谷区の農家を対象としたアンケート」では、63%が「すべて指定」を意向。「すべて指定」と「未定」を除く28%のうち、すぐに買取申出を検討している人が26%であることがわかった。

この点に関しても、6割以上がすべて特定生産緑地制度を活用すると答えているといえど、「だから影響は軽微」と断言できるか否かは、自分がどのポジションであるかに拠るだろう。

それぞれの行政区の都市計画図または都市計画施設データなどで地図上で生産緑地に指定されている立地を確認することが出来る。

参考:国土交通省公式サイト

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