中古マンション 市況 都心3区

都心マンション市場「来た道12年」(後編)

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グラフ設定は、以下の通り。
X軸:都心3区中古マンション「成約単価」前年同月比
Y軸:都心3区中古マンション「在庫件数」前年同月比
バブル:都心3区中古マンション「成約件数」前年同月比(正が青、負が白)
データ出典:東日本不動産流通機構

参照サイト:都心マンション市場「来た道12年」を振り返る(前編)

ポイントは、マーケットの活況を示す「成約件数の前年比」を見ながら、「成約単価と在庫の変化」が確認できる点。首都圏の市場をけん引した都心エリアには、マイホーム需要以外の「富裕層の資産形成ニーズ」が大きく影響する。どれだけ相場や在庫が落ち着いても、取引量が増えないようではいずれマーケットは縮小すると考えることができる。

それでは、2013年以降の市況を解説しよう。

2014年「第四象限」を維持

2013年「アベノミクス(異次元の金融緩和)」と「相続税の改正」により、金利と税の力強い追い風を受けた都心マンション市場は、2014年も好況を継続。バブルが白いのは、前年(2013年)大幅に伸ばした後だからである。

すべての月が、第四象限(好況)におさまっている。

都心3区マンション市場動向(「東日本不動産流通機構」発表データを元にPRエージェンシーが作成)
都心3区マンション市場動向
(「東日本不動産流通機構」発表データを元にPRエージェンシーが作成)

2015年「在庫が増え、踊り場入り」

月を追うごとに、第一象限に向かい、さらにY軸(在庫件数前年比)を上がっていく様子がうかがえる。しかしながら、成約件数は2014年を上回る状況を継続。

相続税改正が施行(2015年1月1日)され、おもにタワーマンションを対象とした節税対策は活況を呈す。成約単価は12月を除き上昇を続ける。

都心3区マンション市場動向(「東日本不動産流通機構」発表データを元にPRエージェンシーが作成)
都心3区マンション市場動向
(「東日本不動産流通機構」発表データを元にPRエージェンシーが作成)

2016年「新築マンションの高値が話題に」

上昇を続ける都心相場の下支えをした要因に「高級分譲マンションプロジェクト」の話題性が挙げられる。例えば、2015年終盤に販売した「パークコート赤坂檜町 ザ タワー」。最高価格は15億円(203.96m2、最上階想定)で坪単価2400万円超。以後、「フォレストテラス鳥居坂」「ザ・パークハウスグラン南麻布1丁目」などがある。

「ザ・パークハウス新宿御苑」は当時のマーケットを象徴した一例。南に御苑を望む好立地で坪単価は@570万円。第1期は全52戸中47戸を売り出し、平均倍率2倍以上で即日完売となった。「周辺相場より立地の希少性」が勝ったのである。

都心3区マンション市場動向(「東日本不動産流通機構」発表データを元にPRエージェンシーが作成)
都心3区マンション市場動向
(「東日本不動産流通機構」発表データを元にPRエージェンシーが作成)

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