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本日の注目物件「オーナーチェンジ編」

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 本日の注目物件シリーズ。たまには投資用物件を、ということでオーナーチェンジに絞って選んでみました。オーナーチェンジ物件を検討するときは、物件力や価格の妥当性以外に「引き継ぐ賃貸借契約」をよく確認することが重要です。

 賃借人、契約期間、解約予告、滞納の有無、賃料水準等。基本的に住戸内は見れません。条件の良い物件はとても足が速いです。また、通常オーナーチェンジ物件は、売出価格が空室の場合と比べると割安に感じるはずです。その乖離が自分で認識できるくらいに相場観を養っておくことも大事です。

プレミスト不動前

価格:4,500万円(坪単価@352.9万円)
管理費等:9,060円/月、修繕積立金:8,008円/月
専有面積:42.15㎡(約12.75坪)
間取り:1LDK
所在地:品川区西五反田5丁目
交通アクセス:東急目黒線「不動前」駅徒歩2分
築年月:2011年3月
階数/階建:4階部分/地上7階建
向き:北東

賃貸借契約:2,160,000円/年(表面利回り:4.8%)

目黒線は相鉄直通予定。利便性向上に期待。築10年未満。大手売主。気になる点は居室1つに対して面積がやや大きめ。実需向けで売り出した場合、含み益も期待できるか?(間取り情報を加味していません)

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パークホームズ品川 ザ レジデンス

価格:8,700万円(坪単価@352.3万円)
管理費等:19,430円/月、修繕積立金:9,300円/月
専有面積:81.62㎡(約24.69坪)
間取り:2LDK
所在地:港区港南2丁目
交通アクセス:山手線「品川」駅徒歩11分
築年月:2014年8月
階数/階建:11階部分/地上16階 地下2階建
向き:南

賃貸借契約:3,840,000円/年(表面利回り:4.4%)

リニア中央新幹線開業時にも築15年以内。南東角。見晴らしが良さそう。間取りも良い。大手売主。200戸超の大規模マンション。品川界隈で保有希望の人は検討の余地あり。

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グランドメゾン恵比寿の杜

価格:9,800万円(坪単価@488.5万円)
管理費等:16,200円/月、修繕積立金:10,940円/月
専有面積:66.32㎡(約20.06坪)
間取り:1LDK
所在地:渋谷区恵比寿4丁目
交通アクセス:山手線「恵比寿」駅徒歩6分
築年月:2003年11月
階数/階建:5階部分/地上23階 地下3階建
向き:東

賃貸借契約:3,600,000円/年(表面利回り:3.6%)

利回り低いです。現賃料が低いと判断できれば、の条件付き(ちなみに同タイプで1割以上単価高く募集中)。大手売主、スーパーゼネコン(竹中工務店)施工。グレードは高いです。恵比寿界隈で最も駅に近いタワーマンションだと思います。100戸超のスケール感のある建物です。専有面積20坪超ですが、居室がひとつ。グロス感と合わせて注意が要ります。恵比寿人気は高まる一方です。空室になれば自分が住みたい、という人なら検討に値するのではないかと思われます。

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